Teilentgeltliche Grundstücksübertragung - was gilt steuerlich?

Sehr geehrte Rechtssuchende,

in meinem heutigen Beitrag möchte ich eine hochinteressante und für viele Immobilieneigentümer potenziell sehr vorteilhafte Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 29. Mai 2024 (Az. 3 K 36/24) beleuchten. Dieses Urteil könnte die steuerlichen Spielregeln bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie, insbesondere bei der vorweggenommenen Erbfolge, erheblich verändern. Es geht um die zentrale Frage, wann eine unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung einer Immobilie als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft zu werten ist.

Auch wenn die endgültige Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) in dieser Sache noch aussteht (Revision anhängig unter Az. IX R 17/24), ist die Begründung des Finanzgerichts so überzeugend, dass sie schon jetzt in jede strategische Vermögensplanung einfließen sollte. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, was diese Entscheidung für Sie bedeuten kann, welche Fallstricke zu beachten sind und welche konkreten Handlungsempfehlungen sich daraus ergeben.

Was ist überhaupt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft?

Beginnen wir mit den Grundlagen. Das Einkommensteuergesetz (EStG) regelt in § 23 die Besteuerung von "privaten Veräußerungsgeschäften". Für Immobilien bedeutet das: Wenn Sie eine Immobilie, die Sie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen Sie den dabei erzielten Gewinn versteuern. Diese Frist wird umgangssprachlich auch als "Spekulationsfrist" bezeichnet. Der Gewinn errechnet sich vereinfacht aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungskosten (zuzüglich Werbungskosten). Ziel dieser Vorschrift ist es, Gewinne aus kurzfristigen Wertsteigerungen von Privatvermögen der Besteuerung zu unterwerfen. Eine Veräußerung liegt nach klassischem Verständnis immer dann vor, wenn eine entgeltliche Übertragung stattfindet, also ein Verkauf gegen Geld oder eine andere Gegenleistung.

Was versteht man unter einer "teilentgeltlichen Übertragung"?

In der Praxis werden Immobilien, gerade im familiären Kontext, selten zum vollen Marktpreis verkauft. Häufiger sind sogenannte "gemischte Schenkungen" oder "teilentgeltliche Übertragungen". Dies ist der Fall, wenn eine Immobilie zwar grundsätzlich verschenkt wird, der Beschenkte im Gegenzug aber eine Gegenleistung erbringt. Die häufigste Form dieser Gegenleistung ist die Übernahme von Schulden, die auf der Immobilie lasten, wie zum Beispiel das zur Finanzierung des ursprünglichen Kaufs aufgenommene Bankdarlehen.

Bisher ging die Finanzverwaltung und ein Großteil der Rechtsprechung nach der sogenannten "Trennungstheorie" vor. Der Übertragungsvorgang wurde rechnerisch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Der entgeltliche Teil (in Höhe der übernommenen Schuld) wurde als Verkaufsvorgang behandelt, der unentgeltliche Teil als Schenkung. Erfolgte diese Übertragung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, unterwarf das Finanzamt den auf den entgeltlichen Teil entfallenden Gewinn der Einkommensteuer nach § 23 EStG.

Welcher Fall lag der Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts zugrunde?

Der vom Gericht entschiedene Sachverhalt ist ein klassisches Beispiel aus der Praxis: Eine Mutter erwarb im Jahr 2016 ein Grundstück für 500.000 Euro. Den Kaufpreis finanzierte sie vollständig über ein Bankdarlehen. Sechs Jahre später, im Jahr 2022, konnte die Mutter die Darlehensraten nicht mehr bedienen. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Grundstück einen Verkehrswert von 850.000 Euro, während die Restschuld des Darlehens nur noch 380.000 Euro betrug. Die Mutter entschied sich, das Grundstück auf ihre Tochter zu übertragen. Die einzige Gegenleistung der Tochter bestand darin, das restliche Darlehen in Höhe von 380.000 Euro zu übernehmen.

Das Finanzamt wendete die Trennungstheorie an: Es sah in der Schuldübernahme von 380.000 Euro ein Entgelt und qualifizierte den Vorgang als teilentgeltliche Veräußerung. Da die Übertragung innerhalb der Zehnjahresfrist stattfand, wollte das Finanzamt den rechnerischen Gewinn aus diesem entgeltlichen Teil als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG besteuern. Dagegen wehrte sich die Mutter mit ihrer Klage – und bekam Recht.

Warum entschied das Gericht zugunsten der Klägerin und was ist daran so bedeutsam?

Das Niedersächsische Finanzgericht hat eine bemerkenswerte und juristisch tiefgründige Argumentation entwickelt. Es hat die Vorschrift des § 23 EStG nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern vor allem nach ihrem Sinn und Zweck ausgelegt (eine sogenannte "teleologische Auslegung"). Der Zweck des § 23 EStG ist es, die im Privatvermögen realisierten Wertzuwächse zu besteuern. Ein Veräußerungsgewinn setzt also voraus, dass eine Wertsteigerung "realisiert", also dem Veräußerer in liquider Form oder als sonstige Vermögensmehrung zufließt.

Im konkreten Fall übernahm die Tochter aber nur die Schulden, die zur Finanzierung der ursprünglichen Anschaffungskosten dienten. Die Mutter erhielt durch die Befreiung von diesen Schulden keinen Cent mehr, als sie ursprünglich für die Immobilie aufgewendet hatte. Sie realisierte also keinen Gewinn und keine Wertsteigerung, sondern gab lediglich ihren ursprünglichen Kapitaleinsatz weiter. Die Richter argumentierten, dass die Übernahme von Schulden, die den historischen Anschaffungskosten entsprechen oder diese unterschreiten, keine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG darstellt. Es handelt sich hierbei um eine sogenannte "teleologische Reduktion", bei der der Anwendungsbereich einer Norm aufgrund ihres Sinns und Zwecks eingeschränkt wird. Dies ist eine mutige, aber in der Sache absolut überzeugende Sichtweise.

Wie lässt sich diese neue Rechtsprechung anhand von Beispielen verdeutlichen?

Um die Tragweite des Urteils zu verstehen, hier drei praxisnahe Beispiele:

• Beispiel 1 (Der Gerichtsfall): Nehmen wir den exakten Fall der Mutter und Tochter. Die Mutter kauft 2016 für 500.000 Euro auf Kredit. 2022 überträgt sie die Immobilie (Wert: 850.000 Euro) an die Tochter, die die Restschuld von 380.000 Euro übernimmt. Nach der Logik des Finanzgerichts: Da die übernommene Schuld (380.000 Euro) niedriger ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten (500.000 Euro), wird keine Wertsteigerung realisiert. Die Übertragung löst keine Einkommensteuer nach § 23 EStG aus. Es fällt lediglich Schenkungsteuer für den unentgeltlichen Teil (Verkehrswert 850.000 Euro abzüglich Schuld 380.000 Euro = 470.000 Euro) an, wobei hier der persönliche Freibetrag der Tochter (400.000 Euro, § 16 ErbStG) weitgehend zur Anwendung kommt.

• Beispiel 2 (Gestaltungstipp): Ein Vater kauft 2018 eine Wohnung für 400.000 Euro vollständig mit Eigenkapital. Im Jahr 2024 benötigt er Liquidität und nimmt ein Darlehen über 300.000 Euro auf, für das er die Wohnung als Sicherheit einsetzt. Kurz darauf überträgt er die Wohnung (Wert inzwischen 600.000 Euro) auf seinen Sohn unter der Auflage, das Darlehen von 300.000 Euro zu übernehmen. Anwendung der neuen Grundsätze: Auch hier sollte nach der Logik des Finanzgerichts keine Besteuerung nach § 23 EStG erfolgen. Zwar wurde der Kredit nachträglich aufgenommen, doch die übernommene Schuld (300.000 Euro) liegt unter den historischen Anschaffungskosten (400.000 Euro). Der Vater realisiert durch die Schuldübernahme keinen Gewinn, sondern erhält lediglich einen Teil seines ursprünglich eingesetzten Kapitals zurück.

• Beispiel 3 (Abgrenzung zur echten Teilveräußerung): Eine Tante kauft 2020 ein Haus für 600.000 Euro (davon 400.000 Euro über ein Darlehen finanziert). 2025 überträgt sie es an ihren Neffen. Das Haus ist nun 900.000 Euro wert, die Restschuld beträgt 350.000 Euro. Der Neffe übernimmt nicht nur die Restschuld, sondern zahlt seiner Tante zusätzlich 100.000 Euro in bar. Hier liegt der Fall anders: Die Gegenleistung beträgt insgesamt 450.000 Euro (350.000 Euro Schuldübernahme + 100.000 Euro Barzahlung). Dieser Betrag liegt zwar noch unter den ursprünglichen Anschaffungskosten von 600.000 Euro. Würde der Neffe aber beispielsweise 250.000 Euro zusätzlich zahlen, läge die Gegenleistung bei 600.000 Euro und somit wäre ein Gewinn realisiert. In einem solchen Fall wäre eine genaue Prüfung erforderlich, inwieweit der über die reinen Anschaffungskosten hinausgehende Betrag eine steuerpflichtige Gewinnrealisierung darstellt.

Welche konkreten Handlungsempfehlungen ergeben sich für Immobilieneigentümer?

Obwohl das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, ergeben sich daraus schon jetzt klare strategische Empfehlungen:

1. Bei bereits ergangenen Steuerbescheiden: Sollten Sie in der Vergangenheit einen Steuerbescheid erhalten haben, in dem eine solche teilentgeltliche Übertragung innerhalb der Zehnjahresfrist als steuerpflichtig behandelt wurde, und dieser Bescheid ist noch nicht bestandskräftig, sollten Sie umgehend Einspruch einlegen. Begründen Sie den Einspruch mit dem Verweis auf das Urteil des Niedersächsischen FG (Az. 3 K 36/24) und beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens gemäß § 363 Abs. 2 AO unter Hinweis auf das anhängige Revisionsverfahren beim BFH (Az. IX R 17/24). Dies hält Ihren Fall offen, bis die endgültige Entscheidung gefallen ist.

2. Bei zukünftigen Gestaltungen: Planen Sie eine Immobilienübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, bei der Darlehen übernommen werden sollen, ist dieses Urteil Gold wert. Die Übertragung gegen Übernahme von Schulden bis zur Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten ist nun eine steuerlich sehr attraktive Option. Sie müssen sich jedoch des Risikos bewusst sein, dass der BFH die Entscheidung noch kippen könnte. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung, die diesem Risiko eventuell Rechnung trägt, ist unerlässlich.

3. Suchen Sie professionellen Rat: Jeder Fall ist einzigartig. Die dargestellten Grundsätze sind keine Blaupause für jede Situation. Insbesondere die genaue Ermittlung der Anschaffungskosten und der Wertverhältnisse erfordert eine genaue Analyse. Ich rate Ihnen dringend, vor einer solchen Übertragung eine umfassende Beratung durch einen auf Erbrecht und Steuerrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater in Anspruch zu nehmen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Niedersächsische Finanzgericht eine Tür zu einer sehr vernünftigen und sachgerechten Auslegung des Gesetzes aufgestoßen hat. Es bleibt zu hoffen, dass der BFH dieser überzeugenden Argumentation folgen wird. Bis dahin gilt: Nutzen Sie die sich bietenden Chancen, aber handeln Sie mit Bedacht und professioneller Unterstützung.

Für eine individuelle Prüfung Ihres Falles und eine maßgeschneiderte Gestaltungsberatung stehe ich Ihnen in meiner Kanzlei gerne zur Verfügung.

Ihr Rechtsanwalt

Christian Keßler

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